1组成联合交接组，协商交接注意事项和交接日期确定：

前期物业管理方案

为了确保事物和工作的安全性，你需要提前制定一个计划，指的是为某个行动制定的计划文件。制定计划需要注意哪些问题。以下是小编整理的前期物业管理方案，希望对大家有所帮助。

为节省编制前期物业管理方案的时间，根据原模型编制相应方面是一种比较有效的方法。

前期物业管理方案高层负责人的职责。

1业主住房接收中应精心宣传精心和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，通知业主禁止高空抛物及防火常识。

2直接负责高层物业管理的各项工作。

3负责防盗门防火门管道楼梯间玻璃等公用设施设备的同步巡视和维护。

4负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，指导装修管理人员做好业主前期装修管理。

5指导电梯管理员进行电梯使用管理，负责电梯消防设施等特种设备的检查和维护。进行屋面管理，除正常设备检查维护需要外，严禁上人。

负责高层治安秩序维护工作及治安秩序维护人员的管理。

6做好高层外环境及各种装饰装修材料的销售管理，广告粘贴悬挂要有序，销售商品要整齐统一。

8做好突发事件预案，突发事件发生要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

第二前期物业管理方案的具体工作程序和标准：

1每天定期检查并记录电梯的运行状况。装修期间每小时记录一次，发现问题，及时通知管理人员。

2公共密钥应当借还、借签，并制作业主和外部人员的密钥借用记录。

3发现使用电梯违法倒垃圾破坏公共设施的行为，并通过对话系统及时记录、制止和说服。

4遇到突发紧急情况，及时通知领导，采取力所能及的措施。

5业主搬运物品时，通知业主注意事项，业主监督走廊单元门电梯的使用情况，直至搬运完毕，如有损坏及时通知管理人员。

7与业主不争，处理问题要注重语气和态度，处理不了的要及时通知管理人员。

一XX项目房地产分析：

2房地产购买者水平高，属于房地产市场前沿客户群体，对居住隐私安全性要求高，且具有较强的房地产消费承受能力

3房产购置用途复杂，有居住类要求，有办公类要求，有会所类要求等

4物业管理是混合式管理，即既有河道和市政道路的管理，又有客户私有设施和服务的管理。

基于两个以上分析，对XX项目房地产提出如下建议：

1建议在清洁管理方面进行河流及市道的清洁作业与提供给业主的清洁作业的两个分离。河道及市政道路清扫工作是项目区域内具有公共和社会性质的工作，具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供清扫服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本因为必要时可以通过房地产公司对外分包处理该部分工作。

2突出物业管理的两个系统，即突发事件应急处理系统和对业主的管家式服务系统。

三物业管理提供的日常服务内容：

1河道清理和水质保护如通过水生性绿植栽培改善水质根据季节放养鱼类强化河道景观效果

2市政道路的清扫

3所有者的庭院环境的清扫主要是季节变换的时候，由于风的尘埃的积蓄和落叶等

424小时水电维修

5所有者生活垃圾的定期收集搬运

6水电煤气等设备的日常维护

7项目范围内绿化种植与维护

8业主能源费用代收代缴

9定期植树杀虫及灭鼠

10办理暂住证等社区性证书

11业主庭院档案的管理。

四房地产特约服务-管家型服务体系：

1管家服务是指管家负责，带领包括保安清扫在内的大厨司机等为主人提供尽可能完善的服务，对玉河项目提出的管家式服务，通过房地产管家的努力为业主提供尽可能多的服务应了解随时解决业主提出的生活出行等需求。

2管家式服务建议由2至3名24小时专任负责3至4名业主随时可能提出的服务要求，业主只需对负责任的管家提出，该管家负责尽量解决业主提出的问题，面向业主的服务我们需要物业管理人员陪同。这样，业主提出的要求有专人的责任，避免问题的处理相互推戴，提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管理人员引导，提高业主对物业管理人员的认同感避免陌生员工给业主带来的不安因素。

3房型服务内容：

A老板订购报纸的配送

B带领员工完成业主提出的家政服务要求

室内清扫

搬家的行李

地板地毯的清扫

用熨斗代替洗的衣服

室内装饰

日常生活用品代购

车辆清洗服务

家庭护理管理

宠物护理管理

C给车主的车辆接送服务

5XX项目安全保卫管理：

1防卫部门日常工作内容：

24小时固定安全部门工作

24小时流动车间安全及消防巡视

车辆停车安全管理

特殊时间段道路交通流的人流引导管理

2防卫部门设施设备：

中央控制室

连接到中央控制台室的门式对讲机系统

成像监视系统

电子循环系统

停车管理系统

安全材料

3防卫部门提供的委托型特约服务：

礼节性防卫

短程护卫主要是业主携带贵重物品外出时的人员安全护卫

提供以上两项服务时，需由物业管理人员陪同，属于收费项目

六突发事件应急处理系统的构建

业主房地产的安全性是本项目物业管理的关键，除了提供一般的防卫方式外，还应建立联动体系，保证突发事件发生时及时控制事态发展，降低业主损失。应急处理系统流程如下：

2中央控制室接到民警情况后，分别通知所属物业管理人员，巡视保安执勤准备保安赶赴现场，不控制事态继续发展

3物业管理人员向值班物业管理人员报告现场情况

一恒大名都项目概况

“恒大名都”南昌东北，毗邻市高新区，同时距城东次中心商圈仅15分钟车程，周边配套完善。项目总占地289亩，总建筑面积42152平方米，共13栋高层住宅，3栋酒店式公寓，1栋高层办公楼，共分三期开发。一期共有27层高层5栋，面积区间为80平方米至160平方米，主力户数为80平方米以上的2室和90平方米左右的3室。

小区规划以“人本自然先进融合科技实际安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益和环境效益三个基点，重点描写优质生态环境，为居民形成自然优美舒适的卫生安全人与自然共生的舒适栖息地。充分利用本小区的综合选址优势和自然条件，创造有特色的整体景观和空间秩序，形成高品质的内在及外在环境提高居民生活质量，为经营城市提供切实可行的成功规划范例。

恒大名有超过5200平方米的五星级会所，各项设施齐全。

恒大名都有全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务。

1项目优势：13大精品优势，铸造古城奢侈服装生态居住

拥浐Bahe喉门户，崇尚世界生态居住

276441万㎡欧亚古典主义、建筑古城稀有人居

法式园林的设计理念沿袭了奥斯陆酒精的正风情

演绎欧陆新古典主义理念、古城人居新标准

35500㎡欧亚皇家园林，3000㎡广景中央内湖

7144㎡殿堂级湖畔会所，国际标准星组

房间布局面积从60㎡的1室到180㎡的跳楼，产品类型丰富，设计成阳光通透的五明式

住宅品牌9A硬套

国际品牌携手打造名都、高价位人居

6纵12横路网交织而成的咫尺都市生活圈

位于酒十路和矿山路十字西北角，占地117.8979亩，总建设面276441平方米，小区绿化面积达35500平方米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。

2区域的整备环境

商业——大明宫建材市场易初莲花华润万家海星超市等生活便利东郊长乐商圈、含康返程服装市场多彩商城华东服装城等购物便利。

酒店——建国饭店香格里拉金花饭店凯宾斯基超五星级酒店。

二管理服务理念及管理思路

根据设计说明，恒大名都高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，意在回归以人为本、自然远离喧嚣的繁华街道环境。根据我们的调查结果，恒大名都住宅小区是“城市文化人”的居所，“文化人”讲情理守法。开展物业管理工作，必须高度重视他们的文化需求服务需求和积极参与社区建设的愿望。

我们建议构建“恒大名都文化区”居住理想模式，强调从物化管理上升到文化管理，实现传统家庭理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进房地产管理者与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”传统社区概念理性回归是调动社区成员共同参与社区人文环境建设的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员的集体主义观念，进而深入到他们在使用物业特别是共用性强的物业中，为降低管理难度、提高管理效益进行约束和引导。我们的想法是：

1倡导“每天让你满意”的服务理念：

我们坚持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针，对小区实行标准化的专业化管理服务方式。每一项服务工作的每一项工作动作都有严格的操作标准，为了节省时间达到高效的服务标准而接受了大量的培训。我们实施“管理报告制度”，每季度向业主如实汇报物业管理服务费收支使用情况，真正实现了实体维修治安清洁绿化社区文化等各项专项业务的运营情况，尊重业主权益。

2构建“事业至真、生活至爱”的文化服务理念

社区文化是房地产管理者和社区成员共同创造的社区特色精神财富和物质形态的完美结合社区文化建设的最终目的是在居住区内构建一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中遍布的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，构建新的社区文化。

我们将围绕“环保科普家庭教育社区公益物管理宣教健康家庭”等五大主题组织策划社区活动，努力创建恒大名都高尚住宅小区作为精神文明建设的窗口。

3塑造“朴实、追求时尚”的审美意识

科技的发展带来建筑设计理念的日新月异，业主对服务的需求也不断提高。作为21世纪的恒大房地产管理者，必须构建现代管理体制和先进的管理运行机制。我们在管理体制上实现了内部员工持股，构建了符合市场经济规律的现代企业制度。在管理机制上，建立了按劳分配与按资分配相结合的分配机制，建立了多种系统有机结合的激励机制，建立了竞争上对岗位双向选择的用工机制。

一物业管理接收验收方案

房产验收接收前的工作

1成立接收管理团队：

从…开始××物业管理有限公司在物业接收竣工前组织经营管理工程保安和清洁等部门有关人员赶赴现场，就接收管理工作相关问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理的事务会议讨论确认，制定接收检查工作方案，在公司领导下成立接收检查组。

2相关专家提前进驻园区：

事先派工程技术专业人员到现场，与地基工作人员一起，参与机电设备安装调试，了解整个房地产行业装备的设备设施，熟悉各种设备的结构原理性能，熟悉水电管线线路的铺设位置和方向等，为下一步实物验收资料的交割等做好准备。

房地产接收管理中的作业

1组成联合交接组，协商交接注意事项和交接日期确定：

2打印验收交接工作表：

房地产公司对收到的建筑设备设施，应当分别打印验收记录表。主要有：物业接收接管工程资料清单、公用机电设备验收单、公用建筑小型设施验收单、公用机电设备验收单、室外给排水验收单、绿化验收单、单元建筑接收验收记录表、单元室内电气设备接收验收记录、单元室内给排水接收记录表等。

3全面验收交接：

房地产验收后工作：

1接收到的项目管理：

管理处收到签名后，即组织人员保护建筑物和机电设备，防止被盗和破坏，同时组织人员对收到的项目进行清洁和环境清理。认真检查复检室内和小区的各类设施设备及相关物品，发现问题及时登记，反映整改。

2入伍时业主及房地产使用者认领楼宇验收：

3保存园区各类资料：

建筑施工图纸隐蔽工程资料各种接收检查证明书复印各种设备使用说明书合格证明书复印等。

二业主入住管理方案

入住者入住期间管理方案包括入住式手续便利服务解决居民烦恼的措施。我公司中标后，我公司将立即组织资深专家组为某小区提供全面的前期服务，结合物业管理角度在项目规划设计施工验收等环节提供合理化建议，为今后物业业务的开展和管理成本的控制打下良好的基础为进入实际操作阶段做好充分准备工作：

管理方案

1.提出伙伴关系的建议。主要内容：

制作明显引导标识

进入行列的车辆的引导作业

安全保卫工作

入伍期的日常清扫工作

办公家具包装物及杂物的及时清理

协助物品搬运及配置作业

小区内运输小车及运输工具的维修准备工作

水电工供水供电保障工作

欢迎入伙准备。

决定入伍时间。

2.各房间的通电通水检查和最后的清扫开垦

入伍前一周，工程部主管带领水电维修人员对供电供水情况进行了各房间的仔细检查，确定入伍后水电畅通。

入伍前一周，水力发电维修人员在检查过的房间里进行了最后一次清扫开垦，关上门窗，锁上门。

3.挂上五颜六色的旗子等迎接准备

入伙前两天，我们会根据事先的准备，做好入伙欢迎工作。

小区现场主要出入口悬挂横幅。

在南北方向的两个入口设置充气拱门。

在小区周围设置五颜六色的旗帜

在建筑物周围悬挂气球等。

4.现场保障与配合

根据《入伍方案》的有关内容，入伍当日和入伍阶段，切实做好现场保障与配合，确保作业人员方便快捷、安全省时省力顺利入伍。

提示业主了解在加入前办理加入手续时应携带的文件资料和准备工作，以免在办理手续时白白往返。

为业主办理合伙手续的，手续应当顺畅，手续完备，票据正规。马上完成加入注释。受理代办服务手续，收费，合理守时，信守承诺保证质量。

5所有者伙伴关系流程

1业主向房屋销售公司/开发商办理房屋销售手续后，签订房屋销售合同并签发参保通知书。

2根据房屋销售合同和合伙协议向物业管理公司办理合伙手续。

3物业管理公司审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况收费情况，代理开发商与业主签订《使用公约》。

4业主检查房间发现并提出质量问题的，经核实后填报返修表发给开发商，管理所应协助开发商进行房间整改后，请业主再次检查房间。

5如需二次装修，需向物业管理公司办理装修手续。

6经营者的进入流程图如图所示。

2出租住户入住流程

1签订《租赁意向书》，交付定金。一旦看中的房子可以直接签租约。

2签订《租赁合同》。合同应当附有《管理公约》等相关附件。

3物业管理公司工作人员将业主带到现场验收房屋，如出现现有房屋质量问题，物业管理公司将通知施工队伍整改。

4整改后或房屋验收无问题，业主与物业管理公司签署验收书，从物业管理公司领取房屋钥匙。

5交付押金和首次租金。

6如需二次装修，需向物业管理公司办理装修手续。

明确一前期驻地项目物业管理结构及相关职责

1前期据点事业的房地产管理架构的明确化

公司对前期驻地项目物业管理实行专责制，统一标准是对下设的各前期驻地项目客户服务部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻地项目质量保障部由监督员根据《前期驻地项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《职工手册》实施有效监管。

2建立和完善前期据点事业相关职责。

二建立和改进规范化工作流和服务标准

明确客户服务部的工作计划

标准：实行前期驻基地项目房地产顾问每周工作书面报告制度。

1每周五下午17点前提交本周项目工作报告

报告资料包括合同户数未合同户数存在问题及原因分析客户意见和需求分析工作改进意见开发建设单位工作动态工地情况介绍等。

2每月提交现场施工进度书面报告和项目施工进度记录表

报告资料包括工程进展情况存在问题和原因分析工作改进意见开发建设单位工作动态。

3下周的工作计划

4合理化推荐意见

5其他

明确前期驻基地项目负责人周例会议制度的工作计划

1每周例会通报各部门前期驻地工作情况，同时提出下周工作计划和重点

2研究分析各部门工作报告

3物业管理新动向研究分析

4培训和沟通

5研究分析服务质量报告书

6其它

前期基地驻扎项目房地产服务质量监督保障体系的构建与完善

1设立前期驻地项目质量保障部确定质量监督员

2明确作业步骤

a监督员每天对各单位驻地现场实施两次监督检查，实事求是记录，不规范服务现场纠正。

检查资料主要包括：待人接物仪表仪表饮食劳动纪律现场秩序维护清洁卫生礼仪规范等。标准按照《员工手册》的规定执行

监督官每周下午17点前提交书面报告和改进意见分析

b每月监督员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

具体调查资料，附XX房地产公司前期据点事业服务质量调查表

监督官每月末前提交书面报告和改进意见分析

c每季度前期基地项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。

具体调查资料，附XX房地产公司前期据点事业服务质量调查表

前期据点事业负责人在每月的首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向社务会报告。

与各项目开发建设单位协调建立客户报告制度

2例会制度的建立和规范化

三建立长效改善机制

1设立前期驻地项目物业管理服务研究机构

2研究机构目前的主要业务任务

研究和总结

b前期驻地项目负责人房地产顾问及相关人员职责现场管理制度员工手册等的编写和完善。

c编写物业管理服务培训通用教材

d计划编制各项目物业管理方案

e实施有效的形象策划系统

f有计划地实施各楼宇物业管理员工的内部培训

做好新技术新材料新方案的研究。

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